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住建部透底!成都房价离“警戒线”还有多远?

作者:采集侠  来源:本站原创  发表时间:2019-06-19 21:47
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5月18日,住建部点名警告佛山、苏州、大连、南宁4个城市房价上涨太快。而在4月19日,住建部还曾经对另外6个城市进行过预警。不到一个月时间警告10个城市,调控的紧张性不言而喻。

4月19日的预警住建部对外没有明确点名,这一次却不留情面直接点名,这种态度的变化,传达出来的意味非常强烈。

住建部透底!成都房价离“警戒线”还有多远?

前两个月,苏州房价像一匹脱缰野马跑出了一条欢快的上涨曲线。在被点名前几天发布了调控加码的新政。在之前的文章里我们已经写到过,这里就不再赘述。调控突然加码:新房5年内不准买卖!炒房客彻底慌了!

而大连、南宁、佛山三座城市,房价涨幅甚至比成都还低,他们为什么会被住建部盯上?

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3月和4月,大连、南宁的新房环比增幅都不超过1.0%,同比涨幅比成都还低,全国范围来看更不比秦皇岛、石家庄等城市。(佛山不在70城统计范围内)

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△3-4月,成都房价涨幅与大连、南宁对比

根据“中指百城价格指数报告”,今年1月至4月,大连新建住宅价格上涨3.3%,南宁新建住宅价格仅仅上涨了1.5%。同期成都的数据是3.1%,涨幅更大的还有绍兴3.7%、南通3.5%、无锡3.4%等城市。

无论是单月涨幅,还是前4月整体涨幅,大连和南宁都算不上出头鸟。那他们为啥会成为住建部的座上客呢?

答案是:土地市场太过火爆!

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△一季度全国40大中城市土地出让金同比涨幅前十

根据中指研究院的数据,今年一季度大连土地出让金78.9亿元,同比大涨1241%,南宁土地出让金153.3亿元,同比上涨640%,增幅分别位于全国第二位和第四位。根据安居客公布的数据,大连3月和4月的土拍成交总额就高于2018年全年的成交额。

位列第一位和第三位的北海、温州,虽然增幅较大,但住宅用地成交宗数都在5宗以内,不具备普遍性。

“稳地价、稳房价、稳预期”,大连和南宁基本做到了“稳房价”,但他们忘了“稳地价”。

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△一季度成都、大连、南宁土地出让金及同比增幅对比

反观成都土地市场。成都今年一季度土地出让金150.4亿元,同比下降12%。整个4月份也仅拍卖出让了4宗土地,总金额40.21亿元。5月成都迎来土拍高峰,也刷新了部分区域的地价记录,但这是否就是点燃土地市场那根引绳还不得而知。

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佛山这座城市更有意思了。在某些数据上,房价竟然降了。

据世联行统计,第一季度佛山全市二手房均价为13003元/平方米,较上一季度下跌0.94%。

但在新房市场,今年第一季度佛山累计新建商品住宅成交均价同比涨幅达到22%。另据21世纪经济报道,一季度佛山住宅土地出让价格环比涨幅超过3%,同比涨幅已经超过10%。

对比成都的数据。根据中指研究院的统计,大成都2019年一季度住宅成交均价11167,同比上涨约16%。

此外更值得关注的是,2019年后佛山对新取预售证的精装房采取单合同备案,并放开了限价政策,备案价不断突破天花板,相比2018年12月最高涨幅达到110%。

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虽然从理论上来说,单合同备案不会影响房屋总价还能降低购房者的首付额度,但限价政策的取消难免刺激房价上涨。

住建部强调“稳地价、稳房价、稳预期”,有过热的预期,同样会被敲打。

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回顾这一波调控加码。4月16日国家统计局发布了3月70城房价,4月19日的政治局会议立马重提“房住不炒”,住建部也在当日对6个城市提出预警。

很明显,房价碰到了“红线”。这跟“红线”在哪?

根据易居研究院的数据,以国家统计局官定的70个大中城市为基准,住宅成交价格同比增长接近或超过10%的时候,往往调控会加码。

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2019年3月,根据易居研究院测算,全国70个城市新建商品住宅同比增幅已经达到11.3%。

就单个城市而言,我们可以从央视财经对3月70城房价的报道中看到一些端倪。

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其中很关键地提到了“呼和浩特、贵阳、丹东的新建商品住宅销售价格同比涨幅超过20%”。

在提到环比涨幅时央视又说:“整体来看,3月有65城新建商品住宅价格环比上涨,其中涨幅居首的城市是丹东,达1.9%”。

但并不是所有城市都“一视同仁”。例如秦皇岛涨幅也不小(环比1.4%、同比18.8%),却在央视接下来的报道中成了“正面典型”。

其中,南充(1.0%)、常德(1.5%)、锦州(1.5%)、秦皇岛(1.4%)等城市房价环比涨幅超过1%。这些城市在整个城市基础建设的过程里面日趋完善,对人口的吸引能力在增强,对产业的承载能力也在不断加强。

也就是说,房价可以涨,只要你城市发展得好,甚至支持你涨。

综合来看,这样两条“红线”很明显:

单个城市环比可以上涨1%,但绝不能到2%。

同比涨幅超过20%,危险!

全国平均同比涨幅超过10%,必将迎来一波调控收紧。

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伊利丹

玉林菜市场里的一粒蛋

不控地价的楼市调控都是耍流氓。

跟过去单纯关注房价变化不同,如今住建部的关注点还有地价以及房价上涨的预期。这样的调控一定会比之前的屡次调控有更强的功效。

这也表明了国家对这次调控的决心。从自然资源部对住宅用地供应的调控,到银保监会再次规范地方政府和房企融资。很明显,国家正在想办法努力减轻地方政府对土地财政的依赖。

要找到一项能代替土地出让金的财政收入,是一个艰难而漫长的过程,需要几年甚至十几年,但至少我们走上了一条拥抱未来的正确的道路。

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